Maroc. Amine Mernissi : L’année 2023 écrira une nouvelle feuille de route pour l’immobilier

IMMOBILIER. « L’année 2023 écrira une nouvelle feuille de route pour l’immobilier », a déclaré l’expert en immobilier, Amine Mernissi, estimant que « la loi de Finances 2023 en a jeté les premiers jalons ». Mais pour l’auteur du guide « Répons’IMMO », « l’essentiel reste de donner une visibilité à un secteur vital. Après, il y a la conjoncture nationale qui est aussi dépendante d’une conjoncture mondiale mouvante, voire menaçante ». Il appelle ainsi à rester humble. « Disons que la confiance est l’alpha et l’oméga, tant pour les opérateurs qui ont besoin de pouvoir continuer à travailler dans un secteur difficile et complexe que pour les acquéreurs qui doivent se sentir soutenus et protégés quand il s’agit de réaliser l’achat d’une vie», a-t-il déclaré dans un entretien accordé à la MAP. A la question de savoir si l’année 2023 serait propice pour investir dans l’immobilier, Amine Mernissi estime que «c’est toujours le bon moment d’investir dans l’immobilier et ce, en tout temps, quand trois conditions sont réunies, à savoir le besoin, l’opportunité et la capacité ». A ce propos, l’expert immobilier conseille toutefois de « bien évaluer ses besoins et même être capable de les anticiper ». Avant de trouver par la suite la bonne opportunité, « celle qui vous fait dire « j’ai fait une affaire déjà en achetant, avant de penser à la revente » », a-t-il insisté. L’examen de sa situation financière ne doit pas être mis de côté, selon lui. Et pour cause : il faut « être en capacité de s’engager sur le long terme, car l’immobilier est un investissement au temps long qui requiert préalablement réflexion et pondération ». A propos du bilan du secteur immobilier au cours de l’année qui s’achève, Amine Mernissi estime que 2022 a été une année en demi-teinte pour ce secteur. Et pour cause, « les actifs immobiliers, qu’ils soient neufs ou anciens, n’ont pas connu la même conjoncture ou la même trajectoire en 2022 », a-t-il fait remarquer. Mais avant de poursuivre son argumentaire, l’expert fait un constat : l’Indice des prix des actifs immobiliers (IPAI), publié trimestriellement par la Banque Centrale et l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC), analyse le marché de la seconde main uniquement, tant au niveau de l’évolution des prix que celui des transactions et ce, dans différentes villes du Royaume. Selon lui, « il ne couvre pas le marché primaire, à savoir l’immobilier neuf ». A ses yeux, « c’est donc une analyse partielle de la réalité du marché ». Etant donné que l’immobilier neuf n’est couvert par aucun indice officiel, Amine Mernissi note qu’il est « appréhendé seulement à travers des données éparses, glanées chez les promoteurs, les notaires, les établissements de crédit, les agents immobiliers, les architectes ». Quand bien même il s’agit des remontées du terrain émanant des différents acteurs de la chaîne de valeur constituant l’écosystème immobilier, ce dernier affirme que cela « ne réduit en rien la valeur et la pertinence de ces informations également ». Sur le marché immobilier secondaire, à savoir de seconde main, l’expert pense que 2022 a connu une meilleure conjoncture que le marché primaire. Une analyse que corroborent les derniers chiffres de l’IPAI pour le troisième trimestre 2022. Lesquelles données montrent que « les indicateurs reviennent en territoire positif, et sur une année glissante, les transactions ont fait un bond à deux chiffres (+45%) alors que l’indice des prix a augmenté certes, mais somme toute de façon limitée (+1,3%) », a-t-il rappelé. S’agissant du marché primaire, le constat qui se dégage est que « les différentes sources consultées s’accordent à dire que 2022 a été une année difficile, marquée d’abord par le renchérissement des prix des intrants et une inflation multisectorielle importante qui a impacté le pouvoir d’achat des ménages », a poursuivi ce dernier. Etant donné que la hausse des prix a été annoncée par les acteurs immobiliers comme inéluctable dans les mois à venir pour les actifs neufs dont la mise en chantier date de 2022, Amine Mernissi estime que « les acquéreurs ont préféré se tourner par effet d’anticipation et/ou prudence, vers le marché de la seconde main pour aller y chercher des opportunités ». Il en veut pour preuve que ce constat est confirmé par les chiffres de l’IPAI. Qu’à cela ne tienne, « la réalité est que les opportunités d’investissement existent aussi bien dans le neuf que dans l’ancien, sauf que dans le neuf, il faut choisir en période de crise, le « bon » développeur. Celui qui a les moyens de tenir ses engagements tant au niveau des délais que des prix », a-t-il conclu. Alain Bouithy
Amine Mernissi : Les détenteurs de crédits immobiliers concernés par la variabilité du taux d’intérêt doivent s ’ attendre à une hausse prochaine de leur traite

Suite à la décision prise par Bank Al-Maghrib de relever son taux directeur à 2%, les détenteurs de crédits immobiliers en cours et qui ont choisi un taux d’intérêt variable doivent s’attendre à une hausse prochaine de leur traite, selon l’expert en immobilier Amine Mernissi. « La décision de Bank AlMaghrib de relever son taux directeur à 2% aura pour première conséquence sur les détenteurs de crédits immobiliers en cours et ayant choisi un taux d’intérêt variable, de s’attendre à une hausse prochaine de leur traite », a-t-il déclaré dans un entretien accordé à la MAP rappelant que c’est le principe même du choix du taux variable et que « s’il est plus bas que le taux fixe, c’est en raison de la prime de risque ». Comme cela a été vu par le passé, « lorsque le taux directeur de la Banque centrale évolue à la hausse ou à la baisse, cela se traduit par une hausse ou une baisse des taux d’intérêt appliqués aux emprunteurs qui avaient opté pour la variabilité », a expliqué l’auteur du guide « Répons’IMMO ». « A la différence du taux fixe qui, comme son nom l’indique, n’est pas concerné par les variations du taux directeur et reste constant sur toute la durée du crédit », a-t-il ajouté précisant qu’il est permis de changer une fois de type de taux dans la vie de son crédit. Pour mieux comprendre l’impact de la décision de Bank Al-Maghrib sur ce secteur, Amine Mernissi rappelle qu’on augmente le taux d’intérêt pour faire pression sur l’inflation et que « lorsque les taux directeurs augmentent, moins de liquidités sont octroyées à l’économie et in fine au secteur immobilier ». Sachant que les banques commerciales empruntent directement de l’argent auprès de la Banque centrale pour couvrir leurs besoins financiers les plus immédiats, « si la Banque centrale leur impose des taux plus élevés, elles augmentent à leur tour les taux qu’elles proposent aux ménages qui ont besoin d’emprunter pour investir dans un bien immobilier, par exemple », a-t-il souligné lors de cet entretien. En conséquence de tout cela : « Tout nouveau crédit immobilier octroyé devrait subir une hausse relative de son taux d’intérêt suite à cette décision », a fait savoir l’expert. Considérant le pouvoir d’achat des ménages marocains déjà bien entamé, Amine Mernissi a estimé qu’« une hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers n’est pas de nature à favoriser un climat propice à l’investissement et donc au redémarrage du marché ». Ce n’est pas tout. Ce dernier craint en outre que « cette situation difficile générée par une hausse attendue du montant de la traite pour ceux qui sont concernés par la variabilité du taux, puisse dans le contexte difficile que nous vivons, conduire les plus vulnérables économiquement à mettre en vente leur bien immobilier plutôt que se retrouver en défaut de paiement et toutes les conséquences que cela pourrait engendrer ». Sur l’état de santé actuel du marché immobilier national, Amine Mernissi constate que l’un des derniers indicateurs trimestriels de BAM et de l’ANCFCC au titre du deuxième trimestre 2022 « montre clairement une régression à deux chiffres des transactions sur une année glissante pour les actifs résidentiels (-20,4%) et les terrains (-37,7%) ». S’il est encore tôt pour se prononcer sur l’éventuel retrait des acquéreurs du marché, l’expert estime que « l’ampleur de la baisse est telle qu’elle mérite d’être soulignée ». Aussi, « après un sursaut post-Covid en 2021, et à la faveur d’un effet de rattrapage naturel et de mesures fiscales incitatives qui sont désormais derrière nous, le marché de l’immobilier se retrouve en 2022 face à sa propre réalité. Une réalité marquée par des problèmes endogènes depuis des années et à laquelle est venue s’ajouter une autre réalité cette fois-ci exogène, celle de la crise ukrainienne et tous ses soubassements économiques mondiaux », a-t-il fait remarquer. Amine Mernissi s’inquiète aussi de la généralisation et de la montée du phénomène inflationniste à l’ensemble des pans de l’économie nationale et sa conséquence le pouvoir d’achat des ménages, de « la hausse des prix des matériaux de construction dans leur majorité qui fatalement impacteront directement le prix des actifs immobiliers nouvellement construits ». Sur l’évolution à venir du marché immobilier au Maroc, Amine Mernissi se veut rassurant : «Moi, je voudrais me rattacher malgré les signaux négatifs à ce qui est positif », a-t-il confié. Pour l’expert en immobilier, il ne fait aucun doute que les choses sont en train de bouger dans le bon sens. « L’année 2023 sera décisive. Car elle amorcera une nouvelle page pour le secteur immobilier national », a-t-il prédit. Quoi qu’il en soit, « la nécessité de se projeter dans l’avenir avec une vision et un projet neuf que tout le monde réclamait se dessine pour le secteur », a-t-il conclu. Alain Bouithy
Amine Mernissi : La baisse importante des transactions des biens résidentiels et des terrains exprime un grand malaise (Maroc)

Le recul des transactions sur les biens résidentiels et sur le foncier observé au deuxième trimestre 2022, en glissement annuel, «exprime un grand malaise», selon l’expert immobilier Amine Mernissi. «En glissement annuel, la baisse importante des transactions pour les biens résidentiels (-20,4%) et les terrains (-37,7%) exprime un grand malaise », a-t-il déclaré dans un entretien accordé récemment à l’agence MAP. D’après un récent rapport de Bank Al-Maghrib (BAM) et l’Agence nationale de la Conservation foncière du cadastre et de la cartographie (ANCFCC), au deuxième trimestre 2022, les ventes des biens résidentiels et des terrains ont respectivement baissé de 20,4% et de 37,7%, comparativement à la même période de l’année 2021. Comme l’a souligné ledit rapport, le recul du nombre des transactions reflète des baisses de 21% pour les appartements, de 10,5% pour les maisons et de 15,8% pour les villas. Selon le document, au cours de ce même trimestre, «les prix du résidentiel se sont dépréciés de 0,2%, en lien avec la baisse de 0,5% des prix des appartements ; tandis que les prix des maisons et des villas ont à l’inverse respectivement augmenté de 0,5% et 1,2%. Pour l’expert immobilier, par ailleurs auteur du guide «Répons’IMMO», il ne fait aucun doute que « la crise économique corollaire de la crise Covid puis la crise inflationniste mondiale depuis début 2022 qui s’en est suivie, ont largement entamé le pouvoir d’achat des Marocains ». Il en veut pour preuve: «Même le foncier qui, en temps de crise, constitue une valeur refuge, rencontre des difficultés à trouver preneur». On peut dès lors comprendre qu’«en période d’incertitude économique, le resserrement des conditions de crédit et la solvabilité des ménages passés au crible contribuent aussi à ralentir l’appétence à devenir propriétaire…». A propos du foncier, le rapport de BAM et de l’ANCFCC indique qu’en glissement annuel, les prix du foncier ont augmenté de 1,8%, au titre du deuxième trimestre. Quoi qu’il en soit, «la pénurie de logements dits pour la classe moyenne disponibles au niveau du marché immobilier national dans sa globalité, et l’absence d’horizon nouveau pour le logement social à 250.000 DH, font du secteur immobilier un secteur en mal de produits nouveaux, à même de stimuler la demande et de répondre à de nouveaux besoins, pourtant exprimés maintes fois», a estimé Amine Mernissi. Commentant cette fois-ci l’augmentation de 7,2% des transactions observées dans l’immobilier professionnel, ce dernier a expliqué que « cela traduit la relance économique post-covid, d’ailleurs observée au niveau mondial pour ce type d’actifs, et dont le Maroc n’a pas fait exception». Selon le rapport de la Banque centrale et de l’Agence nationale de la Conservation foncière du cadastre et de la cartographie, l’évolution des transactions constatée au deuxième trimestre dernier résulte «des hausses de 6,2% des ventes des locaux commerciaux et de 12,5% de celles des bureaux». La même source relève, en outre que «les prix ont reculé de 0,4%, avec une baisse de 0,7% pour les locaux commerciaux et une hausse de 1,9% pour les bureaux». En fin de compte, pour Amine Mernissi, «la parenthèse covid a créé de nouvelles conditions économiques. Des opportunités nouvelles à saisir mais aussi des mouvements de faillite et de création d’entreprises, quand ce n’est pas d’extension ou de mutation d’activités qui ont animé le marché de l’immobilier d’entreprise». A titre de rappel, en glissement annuel, globalement, l’indice des prix des actifs immobiliers s’est apprécié de 0,4% par rapport au deuxième trimestre 2021. Dans leur rapport, BAM et de l’ANCFCC attribuent cette évolution à la hausse de 1,8% des terrains et aux diminutions de 0,2% du résidentiel et de 0,4% des biens à usage professionnel. S’agissant du nombre de transactions, les deux organismes notent qu’il a baissé de 22,5%. Alain Bouithy